5 dec. 2022 3 min lästid

Försäljning av fastighet via dödsbo

5 dec. 2022 3 min lästid

I Finland finns det ett stort antal dödsbon som fastighetsägare. Generellt kan sägas att det av olika skäl är lämpligt att försöka bli av med dödsbon genom att dela upp kvarlåtenskapen mellan delägarna eller, om man tänker på den egendom som tillhör dödsboet, genom att sälja den utanför dödsboet. I detta fall blir uppdelningen eller avvecklingen av dödsboet enklare om ingen av delägarna är intresserad av att lösa in de fastigheter som tillhör dödsboet från de andra delägarna.

Bouppdelning

Det är inte obligatoriskt att dela upp kvarlåtenskapen inom en viss tidsperiod och därför anses dödsbon av olika skäl vara helt eller delvis odelbara i upp till decennier. När arvsfördelningen förlängs skapas i värsta fall flera dödsbon inom dödsboet, vilket ytterligare försvårar avvecklingen av dödsboet. Fördelningen av arv kräver delägarnas enhällighet. Det är inte obligatoriskt att dela upp kvarlåtenskapen inom en viss tidsperiod och därför anses dödsbon av olika skäl vara helt eller delvis odelbara i upp till decennier. När arvsfördelningen förlängs skapas i värsta fall flera dödsbon inom dödsboet, vilket ytterligare försvårar avvecklingen av dödsboet. Fördelningen av arv kräver delägarnas enhällighet. Om så inte är fallet kan alla delägare i dödsboet ansöka hos tingsrätten om att få en bodelning i syfte att dela upp kvarlåtenskapen. En svår och splittrande uppdelning av dödsbon kan i värsta fall ta år och i värsta fall kosta tiotusentals euro i pengar. Utöver detta försämras förhållandet mellan delägarna för alltid och hela processen är mentalt påfrestande.

Vid försäljning av en fastighet som tillhör ett dödsbo är det värt att beräkna om det är mer fördelaktigt för dödsboets delägare att sälja fastigheten som delägare i dödsboet eller först efter bouppdelningen enligt äganderätten till kvotdelen. Detta är relevant om dödsboet har skulder som kan dras av från den erhållna försäljningsvinsten eller om delägaren i dödsboet har en förlust som kan dras av från den andel av försäljningsvinsten som erhållits efter bouppdelningen.

Överlåtelsevinst

Vinst som fåtts för överlåtelse av egendom som hör till ett oskiftat dödsbo utgör dödsboets inkomst. Vinst som uppkommer för överlåtelse av andelen är delägarens inkomst. Vid beräkning av dödsboets eller delägarens vinst eller förlust anses såsom anskaffningsutgift för egendom i ovannämnda fall det beskattningsvärde, som använts vid arvsbeskattningen. Alternativt kan vid uträkning av vinstbeloppet användas antagandet om anskaffningsutgift om det är förmånligare för den skattskyldige.

Om en delägare i ett helt eller delvis delat dödsbo säljer egendom som hen vid bouppdelningen erhållit från dödsboet, beskattas delägaren för överlåtelsevinsten. Ägartiden för den ärvda och testamenterade egendomen beräknas från den avlidnes död. Arvsfördelningen, till vilket övriga rättshandlingar inte ansluter sig utgör inte ett nytt förvärv.

Ofta köper en av delägarna i dödsboet andelarna i dödsboet från de andra delägarna i dödsboet. Om köpet i ett sådant fall innebär en transaktion mellan nära släktingar och ägartiden är längre än 10 år och överlåtelsen avser jord- och/eller skogsbruk som säljaren har bedrivit antingen för egen räkning eller som delägare i handelsbolaget/dödsboet, är överlåtelsen befriad från överlåtelsevinstskatt (48 § inkomstskattelagen). I detta fall är förutsättningen att dödsboet delas upp före transaktionen, eftersom försäljningen av bouppdelningen inte uppfyller villkoret i 48 § inkomstskattelagen om befrielse från överlåtelseskatt.

Dödsboets delägare bör alltid konsultera en expert för att ta reda på de mest fördelaktiga alternativen relaterade till beskattningen, vid planering och genomförande av bouppdelningen och tillhörande ägararrangemang.