Kuolinpesä myyjänä kiinteistökaupassa

Kuolinpesän jakaminen

Kuolinpesää ei ole pakko jakaa tietyn määräajan kuluessa ja siksi kuolinpesiä pidetään eri syistä kokonaan tai osittain jakamattomina jopa vuosikymmeniä. Kun perinnönjaot pitkittyvät, syntyy kuolinpesän sisälle pahimmillaan jo useampia kuolinpesiä, jolloin pesän selvitys entisestään monimutkaistuu. Perinnönjako edellyttää osakkaiden yksimielisyyttä. Mikäli sitä ei ole, voi kuka tahansa pesän osakas hakea pesänjakajan määräämistä käräjäoikeudelta pesänselvitystä varten. On selvää, että vaikeissa ja eripuraisissa pesänjaoissa kuluu aikaa pahimmillaan vuosikausia ja rahaa kymmeniä tuhansia euroja. Tämän lisäksi osakkaiden välit rikkoutuvat iäksi ja koko prosessi on henkisesti raskas.

Kun kuolinpesään kuuluvaa kiinteistöä myydään, kannattaa laskea onko pesän osakkaille edullisempaa myydä kiinteistö kuolinpesän osakkaana vai vasta jaon jälkeen murto-osan omistajana. Asialla on merkitystä jos kuolinpesällä on tappioita joita voisi vähentää saadusta myyntivoitosta tai jos kuolinpesän osakkaalla on tappiota jota voisi vähentää kuolinpesän jaon jälkeen saadun osuuden myyntivoitosta.

Luovutusvoitto

Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on kuolinpesän tuloa. Kuolinpesän osakkaiden ei siis tule ilmoittaa kuolinpesän luovutusvoittoa tai -tappiota omilla veroilmoituksillaan. Jakamattoman kuolinpesän osuus on puolestaan osakkaan irtainta omaisuutta. Sen luovutuksesta syntyvä luovutusvoitto on kuolinpesän osakkaan tuloa, joka hänen täytyy ilmoittaa veroilmoituksellaan.

Jos kokonaan tai osittain jaetun kuolinpesän osakas myy jaossa kuolinpesästä saamaansa omaisuutta, kuten määräosan tilasta, luovutusvoitosta verotetaan osakasta. Perityn ja testamentilla saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Perinnönjako, johon ei liity muita oikeustoimia, ei muodosta uutta saantoa.

Usein joku kuolinpesän osakas ostaa kuolinpesään kuuluvan tilan osuudet muilta pesän osakkailta. Jos tällaisessa tapauksessa on kyse lähisukulaisten kesken tehtävästä kaupasta ja omistusaika on yli 10 vuotta ja luovutus koskee maa- ja/tai metsätaloutta, jota myyjä on harjoittanut joko omaan lukuunsa tai yhtymän/ kuolinpesän osakkaana, on luovutus luovutusvoittoverosta vapaa (TVL 48§). Tällöin edellytyksenä on kuolinpesän jakaminen määräosiin ennen kauppaa, koska kuolinpesäosuuden kauppa ei täytä TVL 48§:n ehtoa luovutusvoittoverovapaudesta.

Kuolinpesien kannattaa aina kääntyä asiantuntijan puoleen selvittääkseen edullisimmat vaihtoehdot verotukseen liittyen, kun kuolinpesän jakamista ja siihen liittyviä omistusjärjestelyjä suunnitellaan ja toteutetaan.